На московском рынке коммерческой недвижимости формируется новая категория бизнес-центров, где спортивная инфраструктура занимает более 7% арендопригодной площади (GLA) против типичных 1–3% в классических бизнес-центрах. Такие проекты пока остаются редкостью, однако их число растёт на фоне запроса арендаторов на заботу о здоровье и качественную рабочую среду.
Эпоха офисных спортзалов в подвальных помещениях уходит в прошлое, уступая место спортивным кластерам, которые меняют экономику и функцию бизнес-центров. Как отмечают аналитики CMWP, на столичном офисном рынке формируется новый тренд — включение в состав МФК профессиональных спортивных объектов: от падел-кортов до футбольных полей и термальных комплексов.
По данным совместного исследования консалтинговой компании CMWP и Level Group, в большинстве московских БЦ, где спортивная составляющая предусмотрена, её площадь обычно занимает 1–7% GLA. В крупных многофункциональных и премиум-проектах доля этой функции может быть заметно выше, особенно когда девелопер рассматривает спорт как часть стратегии устойчивого развития и заботы о благополучии людей или инструмент повышения статуса объекта.
Эксперты выделяют три ключевых сценария наполнения объекта спортивной составляющей:
- 1–3% арендопригодной площади — минимальный формат (до 500 кв. м): фитнес-студия, велнес-зона, пространства для занятий йогой, пилатесом, раздевалки и небольшой спортзал.
- 3–7% арендопригодной площади — расширенный формат (3500–4500 кв. м): полноценный фитнес-клуб с оператором, групповыми программами, зонами восстановления и иногда бассейном.
- Более 7% арендопригодной площади — уровень, когда спорт становится одной из ключевых функций проекта. В этом случае в состав входят многофункциональные залы, падел-центры, сквош-корты, футбольные поля и термальные комплексы. Такая инфраструктура требует высоты потолков 8–9 м и, как правило, выносится в отдельное здание.
Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP:
«Наличие спортивной инфраструктуры в БЦ, как правило, не становится самостоятельным драйвером выбора того или иного объекта.
Однако при высокой конкуренции среди сервисной инфраструктуры спортивная компонента в составе проекта становится существенным дополнительным преимуществом, влияющим выбор покупателя или арендатора.
Для собственника БЦ такой оператор — прежде всего якорь для другой инфраструктуры проекта (кафе, рестораны, магазины торговой галереи), который будет привлекать внешний трафик в радиусе 15–20 минут транспортной доступности».
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group:
«В современных МФК класса А спортивная функция становится равноправным партнёром офисной составляющей, а не сервисным довеском. Наличие таких опций, как сквош-корты или футбольные поля в составе комплекса, — это уже инструмент повышения жизнеспособности всей инфраструктуры объекта».
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы в Москве увеличится число многофункциональных проектов (mixed-use), где спортивная функция будет вынесена в отдельный блок, формируя новый стандарт рабочего пространства.
